为什么中国房价一直涨从来不会跌?

为什么中国房价一直涨从来不会跌?

房价会跌吗admin2020-11-21 23:30:4167A+A-

  2007年之前,很多人还是全款买房的,贷款买房的还没有成为主流,中国居民储蓄率非常高,杠杆一直很低。

  当时还流传这中国老太和美国老太的故事,大致内容讲的是中国老太辛辛苦苦干了一辈子,退休以后才买了个房子享受生活,美国老太年轻的时候就贷款买了房子,到了退休,贷款也还清了,同样舒适的享受着退休生活,但是他的房子已经住了一辈子。

  这其实就是在鼓励超前消费了,在2009年之前,超前消费的概念在中国还是一个新事物,大部分人的消费观还是比较保守,不像现在这么习以为常。

  2008年金融危机的时候,由于购买力不足,中国的房地产迎来了第一次真正意义上的下跌,很多地方房价跌了30%左右。

  2009年四万亿出来以后,银行开始鼓励贷款买房,买房只需三成首付,这一下子很多人又都买得起房子了,于是纷纷加杠杆上车,房价出现了一次飞跃性的上涨。

  这一轮上涨持续到了2014年,房价再次疲软,2014-2015年由于房子库存过高,需求疲软,很多开发商第一次面临现金流断裂的危险,包括一些大型地产商的现金流都出现了严重问题。

  2015年之后,楼市开始去库存,再次放松了货币,鼓励信贷资金入市,于是各路资金通过信托,资管通道,民间借贷等途径再次大幅流入房地产,很多地方甚至出现了变相零首付,信用卡套现去付首付款的方式加杠杆入市,导致房价出现了第三波上涨。

  当时还有专门的机构在教别人怎么样才能够一分钱不花就能买房子,可见有多么疯狂。

  总结起来,在2007年之前的房价上涨,是经济发展带来的自发性上涨,是良性的上涨。

  2009年之后的上涨,就已经是货币现象,是货币推动楼市的上涨,房地产的金融属性和投资属性也是从这时候开始的。

  2009年-2015年期间,也可以看成是加杠杆之后的市场自发性上涨,这还是相对良性的。

  但是在2015年之后,就是各种主动性货币宽松,人力计划等推动的上涨,这就严重透支了市场的购买力。

  如果不是最后的这一波上涨消灭了居民手里的大量现金,大家手里有钱,现在消费也不至于这么低迷,实体经济也不会这么被动。

  如果现在继续降低首付,把三成首付变成一成,那么楼市还能继续上涨一波,只不过那样一来,南方小岛的今天,就是我们的明天。

  当局显然是看到了这种后果,所以现在主动刹车了,这两年一直都在严禁各路资金进入楼市,长痛不如短痛,只要把水龙头关掉,楼市自然就涨不起来。

  现在已经是二次顶背离的顶点,货币的水龙头又关掉了,那么未来就只能是走下降通道了。

  未来房价是否会大幅下跌,要看水龙头的松紧程度,如果水龙头没有关紧,那么楼市在总体上就不会大跌,如果水龙头坚决不放开,那么大跌就是必然的。

  先上一组数据,来看看中国的房价有多坚挺。我们团队做过的数据统计显示,在过去的 154 个月中,有 127 个月房价涨幅为正,仅有 27 个月房价涨幅为负。这就意味着过去超过 80% 的时间房价在上涨,而且每一次下跌之后都是更强劲的上涨。以北京二手房成交价格为例, 10 年间北京二手房市场均价就上涨了近 8 倍。

  那么,究竟是什么支撑了中国房价十几年的持续上涨呢?从供需角度可以说明,可归纳为四个字「供不应求」。需求红利和供给瓶颈共同成就了中国房地产市场过去十几年的「牛市」。

  一是青年人口红利。买房的强需求人群有两个:一个是 20-35 岁的年轻人结婚买房,也就是刚性需求;第二个是 35-50 岁的中年人可能需要住的更好,存在改善性置业需求。

  过去房地产的需求主要来自于两波出生人口高峰,一是 1962-1975 年,年均出生人数超过 2628 万,二是 1986-1990 年,年均出生人数超过 2400 万,分别是当前改善型需求和首套房需求的主力,是支撑房地产销售创下新高的主要力量。

  二是城镇化红利。除了来自于人口年龄的增长,还有一个重要来源,就是人口迁移带来的需求。当人口从农村进入城市的时候,购房的需求也是刚性的。中国在过去几十年,经历了最大规模的城镇化。改革开放之初中国城镇化率仅为 17.9%,经过了几十年的发展,截至 2018 年中国城镇化率达到 59.58%,为房地产市场提供了超过 6 亿的刚需人口,按照人均 30 平方米的住房面积估算,带来了巨量的新增需求。

  三是金融化红利。因为房子不仅是一种消费品,更是一种投资品。在过去十几年货币扩张的过程中,大量的资金流入了房地产市场。从总量上看,我们的 M2 也就是广义货币规模飞速增长,2008 年,我们的 M2 才不到 50 万亿,现在已经超过 180 万亿。从结构上看,相当一部分流动性进入了房地产市场,居民新增房贷规模年均增速高达 35%,2008 年房贷 3500 亿,2018 年已经膨胀到 6.45 万亿,货币扩张推动加杠杆,也成为推高房价的一个重要因素。

  需求扩张是房价上涨的触发因素,但不是根本因素。任何一种商品,不管需求多么旺盛,只要供给能跟得上,那么价格也不会出现持续的上涨,反之价格将会持续处于高位。

  我给大家举一个例子,可能很多人还记得大哥大这个产品,公开价格一度超过两万块。为什么?

  中国绝大多数城市,过去二十年来房价一直在涨,以至于让人形成了惯性思维——中国的房价会一直涨、涨、涨下去。

  显然,过去二十年的暴涨,不可持续,但什么时候停止?是个问题。如果从明天开始,南阳的房价告别过往二十年的上涨,究竟是好事,还是坏事,会带来什么样的结果?

  房价上涨→地价上涨→政府卖地收入提高→提前买房者获利→银行放贷赚到钱→房地产相关行业繁荣,如装修、建材、家电→更多的资金进入房地产

  过往的二十年,上述环节已经形成了一个闭环,这也是为什么政府无论出台多少政策,都难以压制房价的终极原因。地产,绑架了地方经济,三四线城市,尤其如此。

  在中国人的资产配置中,房产占据了近八成的比例,金融资产配置与发达国家相比相去甚远,从居民的负债占比,也略见一斑。

  据央行2020年数据,中国家庭负债结构相对单一,负债来源以银行贷款为主,房贷是家庭负债的主要构成,占家庭总负债的75.9%。

  如果房价停涨,就意味着在通货膨胀压力下阴跌,也间接意味着之前贷款买房的居民,资产缩水。如果不幸房价下跌,房子持有者未来上涨的预期破灭,很可能会出现退房潮或断供,甚至出现大量个人破产的案例。

  在中国,你会发现一个有趣的现象,很多地产商是国企,如招商、保利、铁总、华侨城、金茂、中海等。当然,还有一些知名企业,在一些地市也涉足房地产,如丹尼斯、新田在郑州开启“地产+商业”,京东在北京拿地做“电商房地产”、阿里、中石化做相关地产项目等。

  这些“外行”,进入房地产,先进入者早已吃到了地产红利,并发展出了自己的模式,后来者进入,也无非是想分一杯羹,甚至是开辟新的业务,艰难时刻,寻求“战略转型”。

  如果房价停滞,意味着它们投入的资本将毫无预期,这些本来从事传统实体经济的资本大鳄,如果纷纷从房地产行业撤资,将造成多米诺骨牌效应,后果不堪设想。

  其实影响房价的另一个重要要素,是中国的货币总量一直在增多。房价是船,货币是水,在过去二十年说,水涨船高,屡屡应验。

  M2增速与GDP平均增速比超200%,也就是说,钱的增速一直是经济增速的两倍多。

  经济学家费雪(1911),有一个著名的交易方程式MV=PT(货币数量×货币流通速度=物价水平×商品交易总量)

  货币流通速度V,交易总量T,是由社会制度、地区偏好所决定,短期内非政策刺激,都会保持相对稳定,所以M(货币量)一旦增多,就意味着P的价格要上涨。(该理论有不少质疑,但也可以作为一个房价的简单参考。)

  在过去的二十年里,房子成为了中国家庭抵御货币超发、通胀,实现资产保值的最佳配置,从这个方程式里就可以看出来。

  人民币不比美元,国际化之路还很漫长,当人民币无法走出去,这么多钱留在国内,总要有流向。如果不让流入房地产,就意味着银行贷款和各种途径的融资,都对房地产关上了大门。那么地产商,尤其是那些囤地待卖的地产商,只有一条路:抛售等死。

  什么是土地财政,就是地方财源除了转移支付,主要靠卖地。全国的土地出让与地方财政比率在2019年达到58.35%,对于部分内陆三线城市,这个会更高,一些地方接近90%也不算夸张。

  举例来说,计划经济制度下,依靠计划调拨的服务和项目,如公费医疗、住房分配、物业服务、教育培训等,在市场化大潮下,都开始有了价格,再加上新出现的行业,如互联网、私家汽车的发展,同样带来了货币需求,就需要政府开动印钞机,印更多的钱。

  中国在98年经历亚洲金融风暴之后,亚洲经济萧条,大陆开放房地产,就是为了创造新的需求,让货币流入到新的房地产市场,牢牢把控。

  以南阳开辟地下空间利用为例,就相当于开辟了新的土地市场,地下空间从原来沉默的、难以交易流通的公共资源,摇身一变,成为了新的商品。

  如果人为将钱流入房地产的闸门关上,就意味着短期内,国内市场一定要寻找到新的洼地,开辟新的行业,创造新的需求。这对任何区域,都是一种倒逼转型。但是转型,不是一年两年就可以完成,它需要几十年的积累,骤然关上,就意味着切断地方财源。

  过往的二十年,公众对房地产形成了一种共识,就是房地产有波动周期,热几年,冷几年,有规律。

  每当有人言之凿凿地讲房价不会涨,最终总是被打脸。发行的货币没有地方去,地方经济顶不住压力的时候,就会有各种理由,放开房地产市场。如,首付比例降低,首付分期,利率下调,降低购房门槛,放宽人才引进限制,减免契税,土拍出让金分期,降低预售标准等各种手段。

  国内从未有过下决心抛弃房地产的念头,总是欲盖弥彰,反反复复。因为在中国,土地上涨的最大受益者是政府和拥有土地资源的国企。

  1985年,日本“广场协议”后,日元每年保持5%的升值水平,即意味着只要国际资本持有日元资产,就可以通过汇率变动,获得5%的汇兑收益,国际热钱开始流入日本,疯狂炒房。

  最终,日本政府决定采取严厉的措施,挤掉地产泡沫,连续加息,政府加收地价税,日本土地价格从1990年开启了下跌,房价随之骤降,甚至暴跌50%。市场上的钱开始回归理性,投资制造业和高科技产业,加之日元升值后,原先的日本代工向东南亚转移,倒逼日本经济迎来了供给侧转型。

  日本的挤泡沫很惨痛,但回首去看,成就了日本“失去二十年”的韬光养晦,遂有了安倍及继任者迎来新景气。

  如果三线停涨,会直接造成资本外流,资本向更有“钱”景的新一线城市,如郑州、武汉等地聚集。地方人口被加速虹吸,最终形成“马太效应”,大都市发展越来越好,三线城市越来越被边缘化。

  随着政府侧刺激经济,宏观方面增加流动性,过剩的货币在资深玩家的带领下,流入其他行业,会炒热一个个概念,这许多概念里,定会存在不少泡沫,让那些头脑一热的跟风者,成为了韭菜。

  所以,对于房价,没有房的人希望不要涨,有房的人期待资产升值。而涨与不涨,并不是一个简单的问题。

  一个房价合理的未来,是需要牺牲千千万万的相关就业,缩减上万亿的土地财政,才能换来,我们每个人都要承担这种转型的阵痛。

  1:人口,我们国家的人口增长从建国以后是相当恐怖的,有人口就有居住需求,早年都是一家七八口人挤在一个屋子里,虽然国家也出面解决过,福利分房,廉租房等等。

  但说实话,国家的资金不可能全集中在解决住房问题上,交通、教育、科技还要不要发展了?

  所以只能让住房商品化,让商家提供住宅,有住房需求的人来买,要知道,早期居住缺口是相当大的,而且这种现状一直延续了几十年。也就近几年供求开始平衡。

  2:城镇化,这几年农村宅基地都不批了,但是农村出生人口并不少,而且很多人家都是生两个起步,这些人将来要成家怎么办,就只能买房,着又是海量的需求,所以说无论从人口还是城镇化情况来看,房价基本上不涨都不合理。

  3:但是俗话说,花无百日红,疯狂的住宅供应总有饱和的时候,人口增长也有减缓的时候,现在这两天基本上都已经开始了,2019年住宅供给基本平衡,未来城镇化空间也只剩15%左右,除此之外,人口增长的拐点也开始到来。

  所以未来房价持续高速增长的动力已经被大大削弱,剩下的就是货币以及调控政策的影响,但这个两个东西最终还是要有实际购买力作为支撑,因此在货币政策是哪个也不会对楼市太过激进。

  现在的房产行业已经完成了大部分的历史使命,以后会慢慢退居二线,成为衣、食、行这一类泯然众人的产业。

  这是因为外国搞的是全自由市场经济,中国搞的是凯恩斯主义的半自由市场经济。

  全自由市场经济,政府不插手经济,一切都由市场自己决定。自由市场经济里,房价一个劲涨涨涨,一直涨到很多人都买不起了,房子卖不出去了,房产商收不回来钱了,就要破产倒闭,房价下跌,泡沫破裂。然后再聚集泡沫,再涨涨涨……周期性的。政府不管。

  而凯恩斯主义的半自由市场经济,政府要插手经济,管理经济,调控经济,所以是半自由的。

  政府之所以要调控经济,就是想克服全自由市场经济的弊病,怕出现经济危机,泡沫破裂。

  所以,当政府看到房价太高,房产商的房子卖不出去时,就害怕房产商倒闭。而房产是支柱产业,房产业一倒闭,整个钢铁、水泥、装潢、工程机械等与建筑有关的产业都会倒闭,稀里哗啦一大片,这个不得了。怎么办?房产商倒闭,不就是因为钱收不上来,资金链断裂么。这个没有问题,你缺钱我给你钱就行了。政府就会印钱给房产商贷款,你放心大胆继续建,钱有的是。建的房子卖不出去怎么办?涨钱啊。一涨钱,炒房的就有动力了,买房的也有动力。

  从国有土地供应层面,本来土地资源就稀缺,尤其是经济发展的不平衡性,进一步加剧了土地资源的不平衡。我国有着严格的土地管理制度的,必须在土地利用等各种规划的基础上,根据每年的建设用地指标进行有限度的开发建设。稀缺土地资源,又因为户籍、学区、医疗等优质资源都是需要绑定土地的,所以经济实力强的地方土地资源更稀缺,另外土地指标又大大加剧了土地稀缺,这是地价高的根本原因。

  然后从拿地环节看:因为土地绑定了各种优势因素(户籍、学区、医疗、社保等),所以土地使用权的交易成为必然。我国房地产市场学习的香港,仅一个可以卖期房,就有了空手套白狼的空间。早期的开发商都深谙房地产的本质,这是一个资金密集的行业,是一个可以实现高杠杆的行业,而且是一个模块化极强的行业,除了资金门槛,其他都好说。一时间群雄并起,这个要千亿,那个千亿,疯狂拿地拼规模,靠着规模拿融资,最终杠杆用到极致。所以,抢地融资,融资抢地,拿地成本水涨船高,房价在流通环节又上去一大截。

  再从销售层面看:经济不平衡性导致人口流向经济发达区域,而到了经济发达的地方就不愿回去那老破穷的家乡,可是人来了不行,得扎根,得拿到一块绑着户籍、学区等各种优势因素的房子才行,于是不得不买房。需求上来了,土地稀缺性加开发商的抢地,地价高了,成本导致的房价就走高了,所谓面粉贵了面包贵,炒房从此改变人生,贷款加杠杆。这无疑又推高了房价。

  从以上三点推高房价的原因看,房价高最本质是由经济发展的不平衡性造成的。可是经济发展的不平衡性是客观的,是无法改变的。那么基于这个客观现实建立的房地产市场势必会演变成一场靠负债支撑起来的经济发展大戏。

  政府负债搞建设(土地背书),开发商负债搞开发(靠融资支撑),老百姓负债买房子(六个钱包+银行),最终的风险都归集到银行等金融机构身上,而这些金融风险的大小又基于国民储蓄及国家经济发展上,环环相扣,层层渗透,本质上看,支撑其运行的基石是有人买房,说的难听点就是有足够的接盘侠,而要有足够接盘实力的接盘侠,就一定要求经济稳定快速的发展。

  包括你在内多少盼着房价跌的人,其实心里都在想着房价稍微跌一跌,便宜点我就入手上车。但凡你们还在这么想,房价就不可能跌。

  我的意见是,大部分人都买不起房,或者大部分人都买了一个刚需房,然后如果跌了,刚需房可以换成改善房!虽然自己的资产也跌了,但是至少比,一直涨要付出的更少

  房子这个东西,可以说是人生第二大事情,第一大肯定就是高考了,第二大就是房子,第三大才是结婚,因为现在的社会现象,大家都可以看到,都是唯金主义的,有房才结婚的观念已经扎深在父辈或者我辈的脑海中!

  在北上广月入2万,或者4万的人,在这一波上涨后,想买一套房子,也至少要奋斗好几年.并不是大部分的人,家里都给首付,这样的比例,我上次看报告,好像是百分之40多,接近百分之50

  其他的人都只能靠自己打拼,为了房子,可以放弃自己的梦想,让自己努力的挣钱!

  现在的女的真的还不好娶,可能你们马上都会反驳我,但是我还是要说,中国的丈母娘真的还是很可怕的,动不动就是先要有套房子!

  如果好点的丈母娘,男方和女方可能一人一半的首付,剩下的贷款就他们自己还!

  热到什么程度呢?往海南房地产投资的钱成倍成倍地增加,平均一年翻一倍还多,1988年之后四年增长率分别达到143%、123%、225%、62%。1992年,房地产投资占海南全省固定资产总投资的一半之多。在总人口不到700万的海南岛上,竟然有两万多家房地产公司,国家队、地方队和杂牌军群雄逐鹿。

  在这个游戏里,政府、银行、开发商组成了一个铁三角,政府拼命批地,银行拼命贷款,开放商拼命击鼓传花催高房价,整个市场完全由投机和资金驱动。1991年上半年,海口房价还是1200元/平米,一年多之后,已上涨到4000-5000元/平米。

  到1993年6月,国务院出台16条整顿措施,银根一缩,海南房地产热浪应声而落,2万多家房地产公司里,至少有95%破产倒闭。

  整个泡沫留下的遗产是600多栋、共计1600多万平方米的“烂尾楼”,1.9万公顷闲置土地,数百亿的银行坏账,仅国有四大行就有300亿。

  之后多年一直有人戏称:去海南旅游,必看三大代表性景观——“天涯、海角、烂尾楼”。这些楼房,花了十几年,到2006-2007年左右才处理完毕,也是那个时候,海口的房价才勉强恢复到了1992年的高度。

  经历过2003、2004年房地产市场的人,应该还记得当时有一个名词叫“温州炒房团”,他们手里攥着大把大把现金在长三角扫房,令各地房价快速上涨,到后来房价几乎一天一变,已经近乎疯狂,尤以上海为最。之后国务院出台了空前严厉的调控政策“国八条”,直接打掉了上海房价的涨势。

  其他城市大部分都在涨,就几个难兄难弟在跌,其中上海的房价领跌,到2006年年中时同比跌幅是3.5%。就幅度而言,其实也没什么了不起的,跌幅最深的时候也没有超过5%。不过当时有价无市,交易量比之前少了7成以上。

  部分前期炒得厉害的楼盘就跌得比较惨。比如有一个叫“水岸蓝桥”的期盘,2004年下半年价格是5000-6000元/平米,2005年春节已经翻了一倍多,达到13000元/平米,很多业主就是在这个阶段买入的。宏观调控之后,又跌回到八九千。

  业主房子还没有拿到手,首付已经跌没了,一套房子成了负资产。为了减少损失,业主们宁愿违约也要退房,开发商没理他们,双方就打起了官司。当然,业主们的理由肯定不能是价格下跌,而是在交易过程、工程质量等方面挑刺,也有很多人称之为“维权”。最后的结果,是业主们胜诉,开发商回收房产。

  这个小区,现在的房价,是70000/平米,现在看来,多少带着一点黑色幽默。

  2007年四季度开始,次贷危机的影响在国际金融市场上开始逐步显现,深圳房价开始下跌,在1年时间里面足足跌掉了1/3。

  不少炒房团,就是在这一次危机中逃离,从中国房价的死多派,变成了死空派,一直都等着房价崩盘再进去抄底,当然,到现在也没有等到这一天。

  尤其“四万亿”出台后,2009、2010年左右,温州房价达到14000元/平米,与杭州、三亚并列第二集团,仅次于京沪深,之后一年里又飙涨了50%,超过了2万。

  很多温州人买房,不管是按揭还是抵押,能够从银行贷款6-7成。这其中,有很多是以企业名义购买的,随着房价上涨,以房子作为抵押物,从银行获得更多贷款。而且温州人非常能想办法,还会找一家担保公司可以作为中间担保人,把剩下的3-4成也贷出来,理论上只要房价上行,担保公司就没有任何风险。

  有人赚了钱,后面就自然不乏跟风的人,高杠杆、民间借贷的做法很快在房地产领域流行开来。

  要命的是,温州这一套担保方式,是“互保、联保”+民间借贷,一面自己贷款,一面又给别人担保,像铁索连环把所有人连在一起共担风险。根据央行温州中心支行报告数据,大约89%的家庭个人和59%的企业都参与了民间借贷。

  和绝大部分房地产危机一样,温州房价的催命符也是银根紧缩。2011年,“四万亿计划”进入尾声,信贷投放门槛提高,随即整体性崩盘,“跑路”“跳楼”“地下钱庄清盘”是2012年、2013年温州的关键词,当地的金融体系分崩离析,直接导致了温州金融改革。

  鄂尔多斯是全国产煤第一大市,地下储煤量占全国的六分之一。借着疯狂的煤炭开发,鄂尔多斯一时间成为国内最容易“暴富”的城市。根据住建部发布的《中国民间资本投资调研报告》数据显示,鄂尔多斯当时资产过亿的富豪人数不下7000人。这意味着,在鄂尔多斯市每200多人中就有一个亿万富翁,每15个人中就有一个千万富翁。

  财富的积累,直接催动了当地的房地产开发,金融杠杆、高利贷、房产投机盛行一时,楼盘一经开盘,必被迅速抢购一空的情况屡屡出现。

  这一切都建立在煤炭红利这一前提下。2012年,大宗商品价格暴跌,加上宏观调控,民间借贷风险爆发,资金链断裂,当年的近八成新建项目停工,后面的故事,和海南差不多,无非程度之差别。

  当然,那时因为我还没关注房地产行业,所以太清楚,但是新闻应该没有大面积的铺开,闹到人人都知道

  而且都是跌少涨多,中国这么多城市,线个在几个月或者数年后,又恢复了以前的最高位

  1.是制度,房产税一直没出台,靠房地产赚钱的人太多了,现在大妈都知道买房子可以赚钱,现在不赚,我放几年后就可以赚钱了!

  2.地方政府的业绩,地方政府为了给上面交出一份好的业绩,除了招商引资,最赚钱的还是卖地!只有卖地才能让GDP快速的增加,地价都贵了,按照现在的建安费,大概是1200-2000每平,你觉得房价会低吗?

  3.半市场经济,或者说是计划经济,大家普通人了解的投资渠道就只有2个,股市和楼市,股市经过15年6月的暴跌,人人都不敢去股市,楼市基本上都没怎么跌,有钱的当然选择去楼市

  4.涨涨涨,在30年里面,房价基本上都没跌过,已经给大家灌输了思维,房价不会降,只要一降,中国的经济就不行了,ZF不会要房价下跌的!

  5.汇率封锁.去年暴涨中,中国出台了限购,限买,限卖一系列炒作,这样热钱全在楼市,基本上被困到,不会大量的去换美元了,而且今年还把个人换美元的钱给改了,只允许(家庭还是个人,我忘记了)换取10000美元

  6.地方ZF的负债,地方政府几年前的负债都已经很高了,只有用房地产,让老百姓用他们的积蓄,为地方ZF降低负载

  7.金融风险.房地产跌了,最先倒霉的是银行,银行会形成一大笔烂账,然后烂账多了,企业也不好贷款了,有可能就会倒闭一系列公司,然后公司垮了,又还不起贷款了,银行又会烂账,这样循环!

  1.我认为是ZF,去年大家应该都知道,汇率差点破7,然后房地产同时开始暴涨,让热钱去房地产,接着就是限购,限买,限卖,买了房子,只要没卖出去,那就是一个资产,你说他值10万亿都没用,因为没变现!把大批热钱套在房地产里面,然后汇率就稳住了!

  2.低利息,都知道08年美国的金融危机,这场金融危机就是房地产引起的,就是因为低利率,和银行乱评贷款,才造成的,就算是一个次贷,经过他们操作可以变成好贷款

  现在中国是不是也差不多?这些流水,收入证明.中介都可以帮你们弄,利率也已经很低了,大家都在说利率低的可怜!

  最近的资产公司世邦魏理仕发布了2020年全球生活报告,报告中列举了全球住宅价格最高的十大城市,中国则有4个城市上榜,分别为香港每户123万美元、上海每户八十七万美元、深圳和北京分别为六十八美元和六十三万美元。

  关于房价这个话题我知道大家想了解的实在太多,今天我就来帮大家看透中国房价的本质,直击内核。

  我们就用同上海和洛杉矶相比,上海平均月工资为7800元,也就是1100美元。而洛杉矶的平均月收入是4500美元左右,按照上海每套房价87万美元以及洛杉矶的68万美元,那么在上海买房就需要65年,而洛杉矶则只需要12年。我们这里还没有算中国的房子有不少的公摊面积,当然中国目前还没有房产税,不过房产税已经提上了议程。按照目前的财政情况,房产税可以说势在必行。

  了解基本经济学的同学都会知道,任何东西的价格只能有两股力量共同决定——需求和供给。需求方就是买房的人需求,包括刚需和非刚需。刚需是买来自住,而非刚需则是投资需求,也就是房产的金融属性。

  而供给方包括地产开发商,开发商是永远都不会缺席的,供给的另一半就是土地供给,所以中国的房价很清晰的就由三个因素共同作用。刚需也就是人口增长,非刚需也就是金融属性,供给也就是土地供给,这也是恒大首席经济学家任泽平的经典框架。

  房价长期靠人口中、靠土地,短期靠金融。虽然我并不太赞同土地和人口有很严格的长短期之分,人口可以慢慢增长。在中国土地也可以慢慢供给,我们一个一个说。

  说起土地就不能不提中国独特的土地财政。土地财政可以说是中国特色房地产的万恶之源。人们往城市迁移,看重的是城市的公共服务和就业机会。如医院、教育生活品质等。而城市的基础设施的建成,需要的是政府不断的资金注入。

  这就包括一次性的固定投资,国外靠房产税和个人所得税不同的是,中国财政收入中有很大一块来自于土地相关的税收。

  在2019年中国缴纳个税的人群不到总人口的5%,合计13800亿元,而土地相关的财政收入就高达17800亿元。巨额的土地财政也成就了中国相对超前的基建。所以中国光鲜的基建是建立在土地财政的基础上,而土地财政也抵消了部分税收,这也是中国老百姓感觉不到税负高的主要原因。

  改革开放的82年,《宪法》更是明确规定城市的土地属于国家所有。1994年的分税制改革将当时规模还很小的土地收益划给了地方政府,奠定了地方走向土地财政的制度基础。

  此后深圳、厦门等经济特区效仿香港的土地批租制,尝试通过出让城市土地使用权为基础设施建设融资,急剧膨胀的土地财政帮助政府快速积累了原始资本。很多城市的基础设施不仅逐步还清欠账,甚至还建起超前的高铁机场。成百上千的城市排山倒海般的崛起,无论是城市化的速度还是规模,都远超改革之初最大胆的想象。

  凭借着土地巨大的融资能力,地方政府也可以执行积极的税收减免和企业补贴。同样是2019年中国所有企业税收为35300亿元,而出口补贴就高达15900亿元,如此巨大的出口补贴,就带来了巨大的低价优势。这也是美国为什么要和中国打贸易战的原因之一。

  土地财政和贸易顺差积累是中国经济崛起的两大因素。讲到这里我得插一句,其实土地财政收入并非中国专有。

  从1776年建国至1862年的近百年间,美国联邦政府依靠的也是土地财政。当时联邦法律规定创始州和新加入州的境内土地都由联邦政府所有,管理和支配公共土地收入和关税构成了联邦收入的主要部分。

  土地出售收入占联邦政府收入最高年份达到48%。这对比中国的土地财政占总税收的约15%。土地财政严格意义上并不属于税收,而是一种融资。

  如果把城市看作是一个公司,那么这个城市公司就相当于把土地融资给市场,一下子获得大笔资金投入城市的建设,让这个公司继续成长。这和上市公司把股权转让给金融市场是一样的道理。

  快速卖地也比外国慢慢收取房产税有效的多,更妙的是城市的土地使用权只有70年,这就意味着70年后,中国可以永久融资。

  而土地的价格取决于土地上承载的房产价值,那么这也就引出中国房地产的金融属性。

  在国外购买房产,你需要每年额外缴纳房产税以获取公共服务,而你如果在国内购买房产,你不需要额外缴纳房产税,就可以获得公共服务,这就是为什么中国房地产收益高的本质原因。

  此外,以土地代表的城市股票得以正式上市流通,让全社会的信用需求急速扩大。这也就解释了为什么中国天量货币却没有引起通货膨胀的原因。

  简单的说就是大量的货币都进入了房地产融资,这背后就意味着大量的资金把房产当成了投资品,而不是满足刚需居住。这本质上让房住不炒必然成为一句空话。

  在微观上,投资者看重城市公司只会涨不跌,再加上体制的特殊原因,聪明的资金只会拼命的流向房产。而货币不断超发,加上中国家庭普遍的高储蓄率,就不断的推高房价。

  尤其是一二线优质城市、优质地段的房价,中国广义货币的供应量从07年的40万亿至今已经200万亿,十几年翻了5倍有余。而政府为了保持土地财政的稳定,持续就选择了挤牙膏似的出售土地,这也就解释了为什么北上广城郊有着大片荒地,但城区房价照样翻番?即使经济不景气,依然地王频出。

  以上海为例,上海常住人口在过去20年内稳定上涨,一直到2015年左右才开始出现头部稳定在2400万常住人口。当人口不断的涌入,住房需求也不断的增加,住房供给依然是挤牙膏卖地的前提下,上海房价慢慢上涨,2009年突破两万均价,2014突破3万,2016年直接冲上5万之后。随着人口的不再涌入,上海房价也停留在5万左右震荡,这就是所谓的房价长期看人口。

  而三四线城市在过去四、五年房价翻倍也是一样的道理。棚户改造的赔钱不赔房,就逼着你拿着首付钱另买房住。而农村也有大量的人口因为追求城市的生活条件形成了去县城买房的羊群效应。

  讲到现在我们已经完全看懂中国房价疯狂的本质原因。那么问题来了,未来有没有可能中国房价突然下跌?

  首先根据日本和韩国经验,因为各类优质资源的聚集,除非政府严格调控,一二线城市的人口只会不断聚集,如东京圈首尔圈。而上面提到的土地财政和仅存的优质金融资产属性,也让一二线的房价很难下跌,因为中国的有钱人大多数聚集在一二线城市,

  而二线以外城市的房价是有可能下跌的,三四线城市的房产几乎不具有金融属性,人口迁入也在逐渐的凋零。

  事实上社科院在2018年已经发出警告,三四线房产会因为需求不足而下跌。除了人口需求以外,中国房产尤其是一二线房产已经和经济深度的绑定。中国高债务的背后有多少是用房地产作为抵押物?一旦房价大幅下跌,整个房地产的债务链条都会螺旋式下坠,并最终毁灭上下游的企业纷纷破产,失业率大增,整体经济形势就会严重的恶化。这还不算大量要求退房的房客,于是房价就绑架了整个经济。

  此外还有银行,银行一直以来只愿意借钱给两种人,一种是房地产,另外一种是买房的百姓,房地产价格一降,银行全是坏账。于是房地产还绑架了银行,政府靠卖地赚了很多钱,有钱就能拉动经济,就能升官发财。只要房价不降,就能仕途高升,于是房地产还绑架了政府。

  当年能买下两个美国的日本楼市崩盘后,银行破产、经济萧条,大量失业、家庭破碎,人口老龄化全都接踵而来。日本经济剩下了失去的二十年。大家听到这里不用说都会猜到房地产的崩溃会带来多么严重的政治问题吧。

  这对于以经济为唯一合法性的中国政府是难以承受的。目前政府的策略是用通货膨胀来化解债务,不断的推出永续债,也就是不还本金只还利息。

  通胀化解债务本是凯恩斯大师手笔。10年前500亿的债务放到今天根本就不是事。不过这也存在经济停滞,连利息都无法还的起的风险。不过虽然房价难以下跌,但继续上涨却也很难。

  中国房子的租售比大约只有1.5%,已经远远低于房贷利率,这还是没有房产税的前提下,涨房租到6%可以解决这个问题,但也面临着一大群低收入群体根本无法承担房租。

  毕竟低工资在那摆着,所以现在的思路还是以拖待变。等工资过了十年慢慢涨上来,让房地产恢复正常也许可以解决现在的问题。

  现在我们再来看看房价如何压榨实体经济和普通百姓生活。在一二线城市的朋友们可以打起精神,前面我们讲了土地财政是如何在中国城市化过程中大放异彩,如何让老百姓感觉不到税赋的存在。

  土地财政的本质是融资,而天下没有免费的馅饼,融资来的这笔钱就一定会从某些人身上出。而这就是土地财政的精妙之处,也就是财富转移。虽然中国只有5%的人缴纳个税,但是中国却有无数人透支着三代人、六个钱包将每月收入的大头奉献给了房产,而房钱又以地价形式转移给了政府,这就是财富转移的精妙之处。

  这本质上是政府用房地产吸收民间财富,以及将百姓绑定在日夜的辛苦劳作上。此外房价对于很多人是投资品,但是对于大多数青年的却是丈母娘刚需。于是年轻人把毕生精力都用来买房,每个月收入都用来还贷,年轻人就变成了标准定义上的房奴。即使被996剥削,都不敢抱怨一句,他们害怕失去工作,无法还贷。

  我们再来看看房价对实体经济的压榨。假如你是企业家,你有1000万,房价一年涨5%,工厂一年收益20%。请问你怎么用这笔钱?答案肯定是投资工厂,可惜这是十年前的中国。

  随着干实体的人越来越多,因为竞争关系导致利润率越来越低。假如你还是企业家,你有1000万,房价一年涨20%,工厂一年收益5%,请问你怎么用这笔钱?答案肯定是投资房产。

  这就是现在的中国高房价带来的高成本,叠加人口红利的消失,使得制造业等产业的投资回报率快速下降,也就是高房价对制造业投资的挤出效应。

  最后我们再来分析一下,作为普通人该怎么办?很不幸,中国的普通老百姓几乎每个人都被高房价捆绑,透支了自己的生活质量,如果已经在一到五线城市拥有房产,那么恭喜你,你可以安心的过好自己的生活,即使背负沉重的房贷,但只要保住自己的工作过好自己的小生活还是可以预期的。

  如果你生活在一二线城市,还没有拥有房产,而且恰巧又没有落在高收入群体,上海的平均工资为7800元,那么我劝你最好还是选择暂时租房。

  目前一二线城市的租售比非常之低,而且从长期看根据我们之前的分析,一二线房价虽然跌的概率很小,但是上涨的幅度也会非常有限。而工资会随着经济发展和你的工作经验上涨,到那时候再买房可能是一种更好的选择。

  即使真的要买,也可以先选择小户型,同时高房价对你的生活质量不会产生太大的冲击。而且在几年后,你还能灵活选择留在上海,还是回老家买房。

  只要我们保持乐观的心态,同时注意在职业上提高自己,每个人最终都会拥有自己的住房,区别只是完成曲线的不同而已。

  你只是恰好观察在中国GDP疯狂增长的这二十年,而中国房地产市场化恰好在二十年前开始。一个GDP高速增长的国家,人口大量涌入的城市,房价怎么跌?

  自2018年以来,楼市就充斥着“房价下跌”的声音,就今年下半年而言,各地对于楼市的调控力度越来越强,今天这家房地产商打折降价了,明天那个炒房客抛售房产了,一时间,“降价潮”越演越烈。然而被称之为“中国房地产之父”的孟晓苏却表示,“现在看不到房价下行因素的出现,不要拿房价下跌的谎言去欺骗百姓。”

  近日,河南省50多家房企组织闭门会,要求“谁也不要带头降价”。谁知在随后的3-5天,郑州2家楼盘价格腰斩,其中一家从4.5万元/平米降至2.6万元/平米,事情反转得太快,令一众吃瓜群众目瞪口呆。可见,即使达成了“不降价”口头协议,也挡不住房企在降负债、冲刺销售目标的压力下进行打折促销。

  在这种情形下,为何孟晓苏依旧认为“房价下跌的因素尚未出现”呢?在他看来,房价涨跌,长期看M2金融;中期看土地;短期看供需,当这3个主要的影响动力都未发生,当下所谓的降价只是星星点点的小动作罢了,并不是整个房地产市场的风向标和前进方向。

  M2是广义货币供应量,包括了一切可能成为现实购买力的货币形式,通常反映的是社会总需求变化和未来通胀的压力状态。随着我国GDP增速逐渐步入平缓增长区间,M2增速也逐渐开始下降,但依然远远高于GDP增长速度,这就直接导致货币越来越不值钱、购买力持续减弱。数据显示,截止6月末,我国M2同比增长11.1%,已经连续4个月保持两位数增速,明显高于去年同期水平。M2的增速与房价关系密切,房价上涨也将拉动M2上涨。

  土地价格往往能占到新建商品房价格的40%-60%成本比重,因此土地上涨是导致房价上扬的重要因素。数据显示,2020年上半年,全国100个城市居住用地的成交面积达到约2.92亿平方米,同比增长约2.6%;土地出让金总收入约为1.80万亿元,同比增长约13.1%。与此同时,土地财政是许多城市的主要收入来源,短期内并不会放弃这块“蛋糕”。2019年财政收入显示,土地依然是最大的来源,在前11个月,全国土地出让金收入6万亿元,以及与土地有关的相关税收达到1.7万亿元。

  虽然我国的商品房数量达到了3.11亿,再加上4-5倍小产权房,在数量上是完全够居住的,然而我国分房产分配并不均衡,随着人口流向大城市,中小城市面临着房屋空置的问题,大城市的房价却被不断涌入的人口抬高。

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